| [ USA ] in KIDS 글 쓴 이(By): COSMOS (겁나뚱뚱) 날 짜 (Date): 2004년 6월 3일 목요일 오후 02시 00분 44초 제 목(Title): 모기지: 크레딧과 좋은 이자율의 관계 원래 질문하신 분이 물어보신 것에 대해 말씀을 안 드린 것 같아서 이렇게 또. ^^ 과연 좋은 크레딧이 좋은 이자율 얻는 것에 영향을 끼칠까 하시는 건데요. 이건 너무 너무 너무 당연합니다. 요즘 정말 너무 너무 너무 다양한 융자 프로그램들이 많아서 일일히 그것도 하루 하루 바뀌는 가이드라인들을 다 꿰뚫고 있기란 정말 힘들어서 그때 그때마다 은행들과 contact해서 확인하고 해서 이자율을 결정하고 하는데요, 대충 이자율을 결정하는 요소들은 이렇습니다. 1. credit history/rating: 앞에서 말씀 드렸듯이 최소 2년간 4개의 크레딧이 있어야 하고 차나 모기지 페이먼트에서 한달이라도 늦게 낸 것이 있다면 빨간 줄이 팍 가게 됩니다. 헬켓님 말씀하신대로 10개월이 채 안 남은 페이먼트는 또 카운트가 안 됩니다. 2. total liability: debt-to-income ratio라고 해서 내가 지금 페이먼트 해야 할 것들 (차, 크레딧카드 등등)의 액수를 크레딧 리포트상에 나와있는 액수로 계산이 되므로 왠만하면 revolving card의 페이먼트도 줄이시고 크레딧 리포트 뽑으시면 이 liability 액수가 줄어드니까 이 debt ratio가 낮아지는데 도움이 됩니다. 기본적으로 이 debt ratio의 계산은 앞에서 말한 온갓 페이먼트들 + 새 집에 들어갈 모기지 + 세금/보험/그외 콘도일 경우 관리비를 다 더한 후에 12로 나누어 한달의 페이먼트 액수를 한달 수입으로 나눠서 %를 구합니다. 이 ratio가 높아지면 높아질수록 이자가 세집니다. 융자 프로그램마다 또 다르지만 왠만하면 40%를 안 넘어가는 것이 좋습니다. 3. Loan amount: 론 액수가 333700을 넘어가면 점보론이 되어 버리면서 또 이자가 쎄지고 점보가 아닌 conforming ($333700 미만) 론이라도 액수가 집값의 (사는 가격 말고 감정가격 기준으로) 80%까지가 거의 maximum이지만 전에 다른 포스팅에서 말씀 드렸듯이 piggyback loan해서 다운이 20% 안 될 경우 2차 융자를 뽑던 에퀴디 라인 오브 크레딧을 하던 뭐 할 수는 있지만 기본적으로 이 LTV (Loan-to-value)가 낮으면 낮을 수록 좋은 이자 찾기가 쉽습니다. 너무 당연한 이야기지요? ^^ 4. Primary residence: 일때 이자가 제일 좋습니다. 별장이나 second home이면 추가로 포인트가 올라가고 그것도 아닌 투자용은 더 많이 비싸겠지요? 그러나. 또 어떤 은행은 3번에서 말한 LTV만 적으면 (예로 65프로가 안 되면) second home이던 investment property이던 내가 살 집이던 상관 없는 프로그램도 있습니다. 그런데 또 중요한 것은 내가 고용한(?) 론 브로커가 이런 프로그램을 알고 있나 내지는 이런 프로그램 제공하는 은행과 거래를 하느냐에 또 문제가 있겠지요. 5. Full Doc vs. Low Doc: 예전에 모 은행 모기지 융자 광고를 티비에서 보았는데 한 여자가 산더미같이 쌓여있는 페이퍼들을 가지고 씨름하고 있는데 그 친구인지가 와서 넌 아직도 서류들하고 싸우고있니 난 벌써 다 끝났는데 뭐 이런 광고를 보았는데 이것이 full doc loan이냐 low doc loan이냐의 차이입니다. 요즘 은행들마다 경쟁이 되어서 그런지 아니면 좀 수월하게 일을 해 보자는 취지인지 이것 저것 오만가지 서류를 다 준비해서 하는 융자, 즉 full doc 론은 점점 적어지는 추세입니다. 직장, 수입, 크레딧, 다운페이, 모든것이 빵빵해서 온갖 서류를 다 제공할 수 있을 경우에는 프로세싱도 간단하고 융자 심사도 간단히 끝낼 수 있게 되므로 이자가 싼 편이지만, 이런 사람들만 융자 줘가지고는 은행들도 먹고 살기 힘들고해서 그런지 요즘에는 서류들을 보여주지도 않고 예를 들면 나 어느 어느 직장에서 일을 몇년 하고 있고 수입은 얼마다라고 적어만 놓으면 은행에서 verbal verification of employment만 되면 (액수는 안 물어보고) 되는 stated income loan이 있습니다. 어떤 은행 프로그램의 경우 이런 stated income일 경우 포인트가 약간 또 붙는데 어떤 곳은 또 full doc일 경우나 별 차이 없는 경우도 있고 또 약간 포인트가 올라가더라도 론은 해야겠는데 수입이 안 받쳐준다거나 할 경우에는 이것을 할 수 밖에 없겠지요. 이 외에 구입융자가 아닌 재융자나 돈을 뽑아 쓸 경우에는 또 추가로 포인트가 올라가니까 이자가 조금 더 비싸지겠습니다. 자꾸 글이 길어져서 죄송합니다. && 사과같은 내얼굴~ 예쁘기도 하지요~ 눈도 빤짝! 코도 빤짝! 입도 빤짝빤짝~ && |