| [ Politics ] in KIDS 글 쓴 이(By): sagang ( Rolleian) 날 짜 (Date): 2006년 4월 11일 화요일 오전 10시 22분 43초 제 목(Title): 투기수요만 부추기는 '강남공급확대론' 키즈 어나니를 포함한 각종 찌라시에서 설치는 공급 확대를 부르짖는 녀석들이 주장하는 공급확대론은 투기꾼의 개논리라는 데에 동의함. http://www.president.go.kr/cwd/kr/archive/archive_view.php?meta_id=hotis_4&id=e40e8cb6a91a4fcd7f8aa049 투기수요만 부추기는 '강남공급확대론' 재건축공급효과 5~10%수준...수요분산이 최선의 정책 정문수 경제보좌관 정부가 지난 3월 30일 ‘8.31 후속대책’을 발표하자 많은 언론은 ‘실수요자들의 욕구를 무시한 수요억제책은 한계가 있으니, 강남에서 수요가 많은 중대형 아파트의 공급을 확대해야 한다’고 주장했다. 이들 언론이 구체적인 공급확대방안을 제시하고 있지는 않지만, 내심으로는 재건축 용적률을 대폭 증가시키는 등의 규제완화 조치를 통한 공급확대를 기대하고 있는 듯하다. 재건축 통한 추가주택공급은 5∼10% 수준 언론의 주장대로 주택공급을 확대하려면 땅을 넓히거나 용적률을 높여야 한다. 그런데 우리 모두가 알고 있듯이 강남이라는 한정된 지역에서 주택건설에 쓸 수 있는 토지는 그린벨트를 풀지 않는 한 일부 자투리땅 밖에는 없다. 용적률을 늘리기 위해서는 기존주택을 헐고 새 주택을 지으면서 밀도와 고도를 높여야 한다. 그러나 대표적 방안인 재건축은 주택공급 효과가 큰 저밀도 단지는 대부분의 재건축이 끝나가고 있고, 남아있는 재건축대상 아파트들은 대부분 중고밀도 단지이기 때문에 재건축을 하더라도 실제 증가하는 주택의 비율은 5∼10% 수준으로 매우 낮은 실정이다. 한 가지 방법은 있다. 현재 200% 정도의 용적률을 800% 내지 1000%로 대폭 높여 하늘에다 아파트를 짓는 방법이다. 그렇게 하면 현재 강남 소재 아파트의 세배쯤 신규공급을 할 수 있다. 아파트 값도 확실히 내릴 것이다. 그러나 다 같이 생각해 보자. 강남에 도로, 학교, 공원 등 도시기반시설을 추가로 설치할 수 없는 현실을 고려하면 용적률의 확대는 곧 지금도 과밀화된 강남을 교통지옥으로, 그리고 그렇게 지은 아파트들이 노후화될 20년쯤 후면 아무도 살려고 하지 않은 슬럼가로 전락시키는 결과를 가져 올 것이다. 도시 전체의 주거환경이 급속히 악화하는 ‘외부 불경제’ 현상이 발생하지만, 어느 누구도 대가를 치르려 들지 않을 것이다. 이러한 외부불경제로 인한 이득은 기존 소유자에게 사유화 되고, 도시환경의 악화로 인한 비용은 후대가 부담하는 ‘세대간 불형평성’ 문제가 발생한다. 또한, 용적률을 증가시킬 수 없는 단독주택, 다세대 주택 등의 소유자는 도시환경 악화로 인한 폐해만을 고스란히 부담해야 하는 또 다른 불공평과 억울함을 감내해야 한다. 같은 강남이라도 30평대의 아파트 가격은 10억 원을 호가하고 있으나, 단독주택은 몇 년째 제자리걸음을 하고 있는 것은 바로 이러한 이유 때문이다. 부동산 시장의 안정은 참여정부의 우선과제이다. 그러나 참여정부는 도시를 개악하여 가격을 잡고자 할 만큼 무모하지 못하다. 가격상승에 의한 초과이익 유혹에서 벗어나야 용적률 1,000%의 가정이 너무 극단적이라고 반론하는 사람도 있을 수 있다. 재건축 규제를 완화해 이를 활발히 되도록만 하면 되지 않는가하고 반문할 수도 있다. 그러나 위에서 언급한 것처럼 현재의 재건축 제도하에서 순수한 추가공급 효과는 5∼10%에 불과하다. 강남에 아파트를 가지려는 수요 중 50% 정도가 강북과 지방 등 비강남권에서 계속 유입되고 있는 현실에서 재건축을 통한 공급증가는 가격안정에 큰 효과를 갖기 어렵다. 이미 8.31대책에서 강남에 버금가는 판교·송파 신도시 5만 호 등 향후 5년내 현재 강남 3구(강남, 서초, 송파) 아파트(24만 호)의 40%에 해당하는 10만여 호의 아파트를 신규 공급하는 계획이 들어있다. 그럼에도, 시장은 안정되지 못했다. 전 국민이 강남을 바라보고 오랫동안 학습된 가격상승에 의한 초과이익의 유혹을 버리지 않는 한 공급확대론으로는 과열수요를 당할 수 없다. 그런데도 언론은 더 많이 지으라고 한다. 이제 가능하지도 바람직하지도 않은 공급확대론의 환상에서 벗어날 때가 됐다. 공급확대에 기본적 제약이 있다면 수요를 조절하거나 분산시키는 방안은 없는지 검토해야 한다. 현재 상황에서는 강남에 대한 투기수요를 억제하고 양호한 대체 주거지 공급을 통해 수요를 분산하는 것이 최선의 정책이다. 강남 주택공급론, 투기수요 부추기는 결과만 초래 정부는 투기수요를 억제하기 위하여 강남 집값 불안의 중심에 있던 재건축 제도를 정상화하고 초과이익을 환수하며, 투기지역 내 고가주택 구입시 대출조건을 강화하는 등의 조치를 추진하고 있으며, 필요할 경우 얼마든지 추가대책을 강구해 나갈 계획이다. 수요분산을 위하여 8.31대책은 강북의 광역적 계획적 재개발을 제시하고 있다. 그동안 서울시에서 뉴타운이라는 이름으로 강북 재개발을 추진해 왔지만 은평뉴타운을 제외하고는 지지부진하다. 8.31대책은 이를 획기적으로 개선하기 위해 도시재정비촉진특별법을 제정하였고, 현재 시행령이 입법예고 중이다. 올해 9월까지 2∼3개의 시범지구를 지정하여 강남에 버금가는 계획적 광역적 개발을 가시화할 것이다. 비강남권의 교육, 교통, 문화, 환경여건을 개선하여 강남으로 가지 않아도 되는 여건을 조성할 계획이다. 지방에도 혁신도시, 기업도시의 건설을 통하여 강남에 올라오지 않아도 손해 보지 않는 환경을 만들어 갈 것이다. 언론에서 허구적인 강남 주택공급론을 확대 재생산하는 것은 오히려 강남에 대한 투기수요를 부추기는 결과만을 가져올 것이며, 강남주택시장의 버블화를 가속화시키는 결과만 가져올 것이다. 버블이 생겼다 꺼질 때 누가 손해를 입는가? 국민경제가 다치고 애꿎은 서민, 중산층이 피해를 당한다. 평당 5천만원의 강남거품 오래 못가 최근 세계적인 금리인상 추세 등 거시경제 환경도 부동산시장에 결코 유리하다고 볼 수 없으며, 미국 등 세계 부동산 시장도 하락세로 전환되는 추세다. 우리나라의 극히 일부 지역에서만 평당 3천만 원, 4천만 원, 5천만 원이라는 가공할 수준으로 가격이 뛰고 있다. 이와 같은 일부 지역의 이상급등 현상이 지속될 수 없다는 것은 자명한 사실이다. 주택에 투자할 때에는 적어도 10년 이상의 긴 안목을 가지고 투자해야 한다. 앞으로 공급될 주택물량, 매년 높아질 다주택·고가주택의 보유세 부담 그리고 금리인상 추세가 앞으로 주택투자 수익성에 어떤 영향을 미치게 될지는 너무나도 분명하다. 이번 금융감독위원회의 대출규제 강화조치는 이러한 우려를 반영한 것이며, 신임 한국은행 총재도 일부지역의 부동산시장 동향에 대해 우려를 표명한 바 있다. 분명한 사실은 ‘실현 불가능한 공급확대론과 영원한 가격상승론은 허구일 수밖에 없다’라는 점이다. 정부는 부동산에서 발생하는 초과이익을 ‘일관되게, 지속적으로 환수’하여 부동산 가격거품이 발생하지 않도록 할 것이다. 이와 아울러 서울을 다핵분산형의 공간구조로 재편하고, 지역별로 특화된 산업을 육성하며, 쾌적하고 품격있는 주거환경을 조성하는 등 서울을 ‘국제경쟁력을 갖춘 살기 좋은 도시’로 가꾸어 나가기 위한 노력도 한층 강화할 것이다. |