| [ guest ] in KIDS 글 쓴 이(By): guest (guest) **alalalalalal Guest Auth Key: 3ea10faecef5b07a6a725b52a742039b 날 짜 (Date): 2009년 07월 27일 (월) 오전 02시 25분 50초 제 목(Title): 강남 부동산 오를까? LTV로 인해 전세끼고 대출받아 무리하게 살수가 없어서 현재 구매자들은 나름 돈있는 사람이 매수하는 것이라 금리 올라가도 별 무리없을거라는... 강남이 좋긴 좋은가봐. ------------- 박경철 금융위기와 실물경기 침체로 ‘대충 오르다 말 것’으로 판단했던 정부와 전문가들도 긴장할 정도로 상승열기가 뜨겁습니다. 실물경기와 관계없이 부동산 시장을 자극하는 요인이 풀리면서 나타나는 ‘용수철 현상’이다. 일부에서는 ‘투기적 과열 징후다' 이런 지적도 나오던데. 강남 집값, 왜 이렇게 오르는 건가요? 임달호 강남 집값이 오르고 있는 것은 맞습니다. 그런데 오르는 특징을 살펴보면 강남의 모든 아파트가 오르는 것이 아니라 일부 재건축 아파트 중심으로 오르고 있습니다 예를 들면 역삼동의 모 아파트는 145㎡( 44평) 의 경우 15억에 내놔도 팔리지 않고 있습니다 이 아파트는 입주 한지 2년 정도 되는 새 아파트로 입주조건이 나름대로 좋다는 평가를 받고 있습니다. 2006년 고점 당시 17억 이상 호가 했었습니다. 반면에 반포의 모 재건축 아파트 72㎡ 는 이미 이전의 고점 가격인 11억을 넘어서 11억 5천 정도에 거래 되고 있습니다. 즉 강남의 아파트 중 일부 입주하고 있는 아파트와 재건축 아파트 중심으로 가격이 많이 오르고 있고 아직도 일반 아파트는 고점 가격에서 15% 정도 내린 가격에서 약간 강보합 정도의 시세를 보이고 있습니다. 따라서 아직은 강남 아파트를 과열이라고 진단하는 데는 조금 무리가 있다고 생각 됩니다. 강남의 재건축 아파트가 오른 것은 재건축 용적률 상향조정 등으로 수익성이 좋아진점이 가장 큰 원인이라 생각 됩니다. 그리고 유동성이 풍부해 지면서 인풀레이션에 대한 불안으로 재건축 아파트를 사들이는 수요자들도 한몫하는 것 같습니다. <강남 부동산 수요, 그 정체는?> 박경철 강남 지역의 수요가 높았던 건 오늘만의 이야기는 아닙니다. 하지만 최근에는 실거주 수요보다는 마치 ‘주식’처럼 하나의 ‘투자상품’의 성격이 강해진 것 같은데요. 여유층들이 시세차익을 노리고 투자하는 경우가 많다는 거겠죠. 특히 일부 재건축 아파트와 양도세면제지역만 오르고 있는걸 봐선, 실수요에 의한 것이라고 보긴 힘들지 않습니까? 임달호 실수요 . 가수요의 정확한 구분은 어렵지 않을까요? 실수요 가수요라는 개념 자체가 매우 애매하다고 생각합니다. 잠재적 입주하겠다라는 사람을 실수요자라고 본다면 투기수요는 시세차익을 노리겠다라는 것데. 문제는 지금 강남 아파트 사는 사람들 다 조사를 하지 않는 이상 실수요 가수요로 구분한다는 것은 다소 무리가 있다고 생각합니다. <강남 부동산, 투자가치 있나?> 민성욱 최근에는 강남 전세값도 급등세를 타고 있습니다. 반포의 113제곱미터 아파트 전셋값 5억 5천만원. 이 정도면 다른 지역 아파트 한 채 값과 맞먹는 수준인데요. 사정이 이렇다보니 일부 전세수요가 매수수요로 전환되고 있다고 합니다. 사두면 돈이 되겠다 싶어 투자하는 사람들이 참 많다고 하는데. 임대표님 보시기에, 진짜로 지금 사두면 돈이 되겠습니까? 임달호 강남의 전세가 오르는 건 지역적 특징인데. 전체적으로 아파트 값이 대세상승이라고 보기에는 이르다고 생각합니다. 지금 수도권 소위 버블 7지역 분당 용인 같은 경우에는 고점 대비해서 아직까지 20% 정도 내린 상태고, 강남의 인기 지역 새 아파트 단지는 아직까지 15% 정도 회복이 안된 상태거든요. 그리고 재건축만 오로지 오른 상태이기 때문에 아직 대세상승은 아니고 일부 재건축 아파트가 오르고 있는 것이 어느 정도 가다가 주춤할 것으로 보고 있기 때문에 굳이 전세가 오르고 있다고 하더라도 추격 매수를 강북에 산다던지 할 필요는 없다고 생각하고, 물론 개별 단지 호재가 있다면 매수 해도 좋다고 봅니다. <정부 규제에 따른 강남 부동산 영향은?> 박경철 어쨌거나 강남 부동산 시장이 과열 조짐을 보이자 정부가 대출 규제 카드를 다시 만지작거리기 시작했습니다. 또한 저금리가 원인인 만큼, 금리 상승의 가능성도 높아지고 있는데요. 이같은 가정이 현실화될 경우 부동산 시장에 미치는 영향, 어떻게 보십니까? 투자해서 손해볼 가능성 어떻게 보십니까? 임달호 가능성이 있습니다. 그렇지만 그런 정책이 나온다 해도 분위기가 크게 달라지기는 힘들다고 생각 됩니다 왜냐하면 생각보다 대출을 많이 받고 강남집을 사는 사람들이 많지 않다는 겁니다. 예를들면 10억 정도 되는 아파트의 전세가 5억이면 은행에서 대출을 하나도 받을 수가 없습니다 LTV 규정상 전세 포함해서 40% 만 대출 가능하거든요 즉 4억만 가능한데 이미 전세금이 5억 이기 때문에 대출은 불가능 합니다 만약 10억 되는 재건축 아파트의 경우 전세가 1억이면 3억의 대출이 가능 합니다 그런데 집을 사는 사람들이 소득이 연간 7500 만원이 안 되면 불가능 합니다 즉 실제로 강남 집을 사는 사람들이 생각보다 대출을 많이 받지 않고 사기 때문에 금리가 오른다거나 아니면 대출을 제한 한다 해도 쉽게 영향을 받지 않을 겁니다 단지 유동성을 조인다고 했을 때는 어느 정도 영향력이 있다고 보는데 문제는 부동산 과열을 막기 위해 유동성을 조인다는 것 이 쉽지 않다는 것이죠. <‘제2의 강남’으로 떠오르는 곳은?> 이언경 그렇다면, 여기서 궁금한게 한 가지 있는데요. 강남의 매력하면 바로 우수한 학군과 인프라잖아요. 이에 못지않게 입지가 좋고 개발 호재가 풍부한 곳이 어딜지 궁금해요. 앞으로 용산, 마포, 노량진 등에도 재개발 일반분양물량이 줄을 이을 전망이라고 하는데. 과연 ‘제2의 강남’으로 떠오를만한 곳, 어디일까요? 임달호 용산 같은 경우가 제2이 강남으로 나름대로 가치가 있다고 생각. 용산같은 경우 주거하고 복합단지를해서 서울의 랜드 마크로 한다고 하니까. 그런데 사실 거기도 이미 가격이 많이 반영되어 있습니다. 나름대로 뽑는다면 저는 용산정도 생각이 됩니다 <강남 부동산, 어디에 투자해야 하나?> 민성욱 최근엔 강남지역 안에서도 양극화현상이 뚜렷하다고 하죠. 도곡동, 대치동은 주춤하고, 반포, 잠실, 개포동, 압구정동은 뜬다고 하는데요.. 폭등까지는 아니더라도 앞으로 더 오를 수 있을 것 같다고 판단되는 지역, 어디가 있을까요? 임달호 개별적인 매매패턴의 특징입니다. 최근 반포의 강세는 반포가 특별히 좋아진 것이 아니라 입주하면서 아파트 값이 많이 올랐기 때문에 거주요건을 채우려면 반포같은 경우는 2년 거주를 해야 하거든요. 그러다보니 잠재매물이 있는데도 불구하고 매물이 나오지 않고 일부 매수자가 가세하면서 그러면서 가격이 강세이기 때문에 반포같은 경우도 도곡동 처럼 2년 정도 지난다고 하면은 정상적인 거래가 이루어 진다고 보거든요. 민성욱 대치동 은마아파트, 개포 주공1단지는 재건축 기대감 때문에 자고 나면 1억씩 뛴다고 하더군요. 진작 사둘걸 그랬다고 땅치는 분들이 많던데요.. 재건축 대상 강남 아파트 단지 중에 주변 재건축 시세와 비교해 저평가된 곳, 제2의 은마아파트가 될만한 곳.. 어디일까요? 임달호 일단은 이번 발표된 소형평수 의무비율로 인해서 중대형 위주로 형성된 아파트 단지, 예를 들어 은마 아파트, 압구정 현대 아파트, 반포 대형아파트 단지라든지 일부 중층 아파트 단지는 상당기간 재건축이 어려워진 것이 사실이거든요. 개포의 10평대 아파트로 이루어 진 곳, 고덕, 과천 같은 이런데 같은 경우에는 예전에도 소형평수의무비율이 원래 있었고 크게 영향을 받지는 않을 것 같습니다. 박경철 단도직입적으로 여쭤보겠습니다. 나는 죽어도 강남 살아야 겠다.. 지금 사면 어디를 사야겠습니까? 임달호 지금으로써는 가장 인기있는 압구정, 반포, 개포 정도가 매수세가 몰리고 있습니다. 박경철 자, 그럼 이제 시청자들의 의견과 질문 확인해보겠습니다. 이언경 아나운서~ 이언경 네, 역시 강남 아파트의 파워를 느낄 수가 있습니다. 시청자 여러분께서도 많은 의견 보내주셨는데요, 강남만의 환경, 세제완화 등으로 추가상승이 가능할 것이란 의견과, 금리상승 가능성, 부동산 규제 강화 움직임 등을 봤을 때 투자를 자제해야 한다는 의견이 팽팽하게 맞서고 있습니다. ID 일체유심조 님의 의견 소개해드리면요.. “한 때 7억대까지 내려간 잠실아파트가 지금은 12억을 넘어가고 있고, 이걸 산다고 난리법석 떠는 사람들이 있습니다. 전세끼고 최소 8억 이상 투자해서 2년 정도 후에 15억 간다고 하더라도 세금내고 나면 얼마나 남을까요? 그럴바엔 차라리 자양동 빌라같은 곳에 2억 투자하는게 수익률이 훨씬 낫지 않을까요?“라고 하시면서 “재건축 아파트는 정부 규제에 따라 수익성이 달라지고 가격도 요동칠 수밖에 없는 구조인만큼 보수적으로 투자할 때라고 봅니다“라는 의견 주셨네요. 한편, ID 엔디 님은 매수 대기수요자 입장에서 질문하셨는데요, “현재 강남권 시세를 보면 2005년 초부터 가파른 상승을 하다가 얼마전 그 상승폭의 50% 정도 조정을 받았고 최근엔 다시 상승하고 있는데, 실수요자 입장에서 강남 일반 아파트를 언제쯤 사야할지 궁금합니다“라고 하시면서, “또 가격은 어느 정도 선이 좋은지, 2005년부터 2006년 말까지 상승폭의 50% 정도면 적당한건지, 아니면 지금 정도의 가격대에서가 좋을지 알려주세요.“라고 물어오셨네요. 이언경 임 대표님, 먼저 첫 번째 의견 주신 일체유심조님의 의견, 어떻게 보십니까? 강남 재건축 아파트보다 자양동 빌라를 매매하는 것이 더 수익성이 높을 수 있을까요? 임달호 지금 강남 아파트가 많이 올랐지만 안타깝게도 자양동 같은 곳의 일부 지역의 빌라가 지분 값 생각하면 싸지 않거든요. 굉장히 놀라운 사실은 강북의 성수동 등 일부 지역의 값은 강남의 재건축 아파트 지분값보다 비싸거든요. 그러니까 오히려 그런 곳이 거품이 형성될 여지가 더 많다고 생각되거든요. 지금 절대가격 자체는 강남 아파트가 비싸지만은 오히려 강북의 뉴타운 지역의 지분값이 강남의 지분값보다 절대 싸지 않거든요. 문제는 시세를 본다면 강남 아파트 시세가 강북의 뉴타운 주변 시세보다 높기 때문에 오히려 거품 형성 여지는 강북의 빌라가 더 크다고 보거든요. 지금 성수같은 경우 지분 값이 평당 6천만원 정도 가는데 아직까지 강남의 대부분 재건축 아파트 지분 값이 5천 만원 정도 가거든요. 그런데 주변 시세를 생각하면 강남 아파트가 훨씬 비싸다는 것이죠. 이언경 두 번째 의견 주신 엔디님께서는 실수요자 입장에서 언제 강남 아파트를 사야하고, 어느 가격대에 들어가야 좋은지 구체적으로 질문 주셨어요. 임 대표님, 명쾌한 답변 부탁드립니다. 임달호 가격이 예전의 가격의 80%정도로 회복이 되어 있는 상태인데, 이것이 쉽게 떨어지지 않을 것이라는 것이죠. 그래서 시기가 언제다.. 라고 말씀드리기는 곤란하고. 여건이 된다고 하면 그냥 기다리지 말고 사는 것이 더 나을 것 같습니다. 박경철 강남을 벗어나서 많은 관심이 있는 곳이 인천 청라 지구, 열기 뜨겁지 않습니까? 심지어는 그 일대 파주 지역 미분양도 소진되고 있다고 하는데요. 어떻습니까? 임달호 일단 그 지역은 예전 고점대비해서 아직 20% 하락한 상태. 일반 분양하는 아파트 중에서 분양가 상한제가 적용되서 주변 시세보다 싸다고 한다면 실수요자 같은 경우는 매입해도 된다고 생각합니다. 나름대로 가수요가 없다고 볼 수 없습니다. 정부에서 전매를 풀어놨기 때문에. 지금 분양가로 봐서 그리 비싼 지역은 아니라고 봅니다. 박경철 강남이 아닌 다른 지역에 사시는 분들도 강남 집값이 이렇게 오르니까 우리 집도 오르지 않을까 하는 기대가 있는데, 현실화 될 가능성 있겠습니까? 임달호 솔직하게 말씀드리면 거의 3~4년 정도는 가능성이 없다고 봅니다. [출처] 7회- 폭등하는 강남 아파트, 추격 매수 괜찮은가?|작성자 시골의사 |