| [ economics ] in KIDS 글 쓴 이(By): virt ( ＴЯＩＶ) 날 짜 (Date): 2003년 5월 28일 수요일 오전 11시 46분 57초 제 목(Title): [시사저널]아파트값올리는 보이지않는 손들 아파트값 올리는 보이지 않는 손들 시세와 분양가가 쌍끌이 인상을 거듭하면서 아파트 가격은 ‘날마다 상승’ 중이다. 그 배후에는 주택조합과 건설사, 단타족들의 ‘눈부신 활약’이 있다. 툭터놓고 이야기해 보자. 기자는 8년차 맞벌이 부부다. 그 덕에 월 2백50만원이라는 꽤 많은 돈을 꼬박꼬박 적금 부어 1년에 3천만원을 모은다. 전세금까지 합해 지금까지 모은 돈은 1억4천만원 정도. 애당초 강남은 그림의 떡이고, 우리 부부가 서울 변두리에라도 30평짜리 아파트를 사려면 앞으로도 최소한 5년은 더 허리띠를 졸라매야 한다. 물론 5년 동안 아파트값이 한푼도 오르지 않고, 지금처럼 적금을 부어야 한다는 전제가 필요하다. ⓒ 시사저널 안희태 그러면 우리 부부는 결혼 13년 만에(남편 나이 마흔세 살에!) 내 집을 장만할 수 있을 것이다. 그러나 요즘처럼 아파트값이 하룻밤 사이에 천만원씩 뛰면, 5년 안에 아파트를 마련하겠다는 꿈은 물거품이 되기 쉽다. 그나마 맞벌이 부부는 나은 편이다. 1년에 천만원 모으기도 힘든 ‘외벌이’ 가구라면 서울의 아파트에서 살겠다는 꿈은 일찌감치 접어야 할지 모른다. 서울 아파트 평당 가격 천만원 시대. 3년 전만 해도 평당 6백68만원이었고, 분양가도 6백70만원 선이었으니 3년 만에 40% 이상 뛴 셈이다(53쪽 표 참조). 도대체 아파트값은 왜 이렇게 천정부지로 솟는 것일까. 가장 큰 이유는 분양가와 시세가 주거니받거니하면서 경쟁적으로 올라가기 때문이다. 분양가가 시세보다 높으면 주변 아파트값이 분양가에 맞추어 오르고, 건설사들은 오른 시세에 맞추어 분양가를 또 올린다. 최근 경기 광명시에서 분양된 ‘새광명 현진 에버빌’의 평당 분양가는 천만원 선이었다. 이 아파트가 분양되기 전 광명시 일대 아파트의 평당 매매가는 6백20만원 선이었다. 그런데 현진 에버빌이 천만원씩 분양하면서 주변 아파트 값도 덩달아 올랐다. 분양가에 광고선전비 등 ‘거품’ 수두룩 분양가부터 따져보자. 서울에서는 재건축이나 재개발 조합이, 수도권에서는 땅값 상승이 분양가 상승의 가장 큰 요인으로 꼽힌다. 해밀컨설팅 황용천 사장은 “재건축 아파트는 미래의 기대 이익까지 반영되어 비쌀 수밖에 없다”라고 설명했다. 재건축 아파트의 분양가에는 2~3년 후 오를 기대 이익까지 더해져 있다는 것이다. 여기에 아파트를 새로 짓는 데 들어갈 조합원들의 비용까지 일반 분양자가 떠안는 구조여서 분양가 인상은 피할 수 없다. 아파트 지분을 소유한 조합원들은 집을 새로 짓는 데 들 건축 비용을 일반 분양분 수익으로 얻으려 하기 때문에 일반 분양가가 높아지는 것이다. 토지대를 높게 책정해서 조합원들이 이익을 챙기고, 일반 분양자들은 지가가 높아 인상된 분양가로 아파트를 사는 식이다. ⓒ 시사저널 안희태 서울 마포 삼성 트라팰리스 청약에 몰려든 인파(맨 위)와 청약자 전화번호를 받아적는 ‘떳다방’들(위). 지난 5월 초 분양했던 서울 도곡동 재건축 아파트를 예로 들어 보자. 10평짜리 기존 아파트를 소유했던 조합원은 26평짜리 새 아파트를 분양받으면서 오히려 8천만~9천만 원 가량 돌려받았다. 대지 지분율이 좋은 데다 땅값을 높게 평가받았기 때문이다. 이 아파트의 분양가(26평)가 4억2천만원 가량이어서 2000년 1월에 1억6천만원을 주고 이 아파트를 산 조합원이라면 현재 시가대로 분양권을 팔아도 최소한 4억원 이상 챙길 수 있다(표 참조). 1억6천만원을 투자해서 3년 만에 4억원 이상 번 것이다. 게다가 ‘소비자 문제를 연구하는 시민의 모임’이 서울 4차 동시분양 아파트들을 분석한 자료를 보면, 도곡동 아파트 분양가에는 거품이 적지 않게 들어 있다(54쪽 표 참조). 우선 조합운영비가 25억원 이상 높게 책정되어 있다. 보통 천 세대 아파트의 경우 조합운영비는 연 1억원인데, 3천 세대인 도곡아파트는 조합운영비로 34억원이나 책정했다. 설계비와 감리비도 보통 수준보다 비싸게 잡았다. 설계비는 평당 2만원 안팎인데, 이 아파트는 평당 3만5천원 이상으로, 감리비는 2만5천~3만원이 보통인데, 3만5천원으로 정했다. 건설사 직원들까지 입을 다물지 못하게 하는 대목은 컨설팅 용역비. 대규모 단지여서 세대당 50만원이면 충분한 컨설팅 비용을 세대당 2백60만원으로 책정해 60억원 이상 높게 잡아놓은 것이다. 단지 특화 비용도 40억원이면 충분한데, 62억원으로 잡았다. 한 건설사 직원은 “단지 특화 비용이 62억원이라면, 골프장에나 심는 우람한 나무로 단지를 도배하고 포석정을 만들어 배까지 띄울 만한 돈이다”라고 말했다. 이 아파트의 경우 공사비를 제외한 사업비는 모두 조합이 결정하고 관리한다. 분양가 부풀리기는 비단 이 아파트만의 독특한 현상이 아니다. 소비자문제를연구하는시민의모임 김자혜 사무총장은 “분양가를 분석해 보면 대부분의 아파트가 부풀려져 있다”라고 잘라 말했다. 예컨대, 서울 서초동 신원센스빌 아파트는 광고선전비로 4억5천만원을 책정했는데, 이를 세대당 부담으로 따지면 2천2백50만원이나 된다. 4억원짜리 아파트 한 채에 광고선전비가 2천만원 넘게 포함된 것이다. 또 서초동 롯데캐슬 아파트는 1백32세대 중 36세대만 일반 분양하면서 1년 동안 견본 주택 운영 광고비로 총 11억9천만원이나 썼다. 이 때문에 세대당 1천2백45만원씩 더 내고 아파트를 분양받은 셈이다. 조합원의 집단 이기심 때문에 분양가가 높아지는 것만은 아니다. 신규 분양 아파트에서도 분양가가 올라가는 경우가 다반사다. 경기 용인 죽전지구의 동원로얄듀크는 종전에 분양되었던 아파트보다 분양가를 대폭 올려 평당 8백20만~8백50만원에 분양했다. 업계 관계자들은 6백만원대에 분양했어도 건설사는 충분한 이익을 볼 수 있었다고 평가한다. 주택조합이나 건설사가 분양가를 마음 놓고 올릴 수 있는 데에는 그럴 만한 이유가 있다. 시장 논리대로라면 분양가가 지나치게 높은 아파트는 소비자로부터 외면당해야 한다. 그러나 공급에 비해 수요가 넘쳐나기 때문에 높은 가격에도 불구하고 청약자들은 줄을 선다. 실수요자들만 울며 겨자 먹기로 청약 경쟁에 뛰어들 수밖에 없는 것이다. ⓒ 시사저널 안희태 김포 풍무대림 주택조합처럼 건설사에 당해 추가 부담금을 내는 등 손해를 보는 주택조합이 있지만(오른쪽), 대다수 주택조합은 도곡동 재건축 아파트(왼쪽) 조합처럼 상당한 개발 이익을 얻는다. 전매 자유로운 주상복합 시장은 ‘투기 특구’ 게다가 주택업자들은 계약금 비율을 축소하고 무이자 대출을 확대하는 것과 같은 청약 유인책으로 분양가를 높인다. 적은 돈으로 아파트를 청약할 수 있는 환경을 조성한 뒤 곧바로 팔아버리는 ‘단타 매매’를 부추겨 청약 경쟁률을 유지하면서 분양가를 슬쩍 올리는 것이다. 분양가 인상이 아파트 가격을 올리기도 하지만, 아파트 매매 시장이 ‘머니 게임장’으로 변질하면서 가격 상승을 부채질하는 측면도 강하다. 전문 투기 세력은 물론이거니와 아르바이트 삼아 부동산 투기에 뛰어든 아줌마 ‘선수’들까지 가세해 아파트값을 끌어올리는 것이다. 최근 입주하기 시작한 서울 서초동 삼성 래미안 34평형은 가격이 분양가(2억4천163만원)에 비해 169%나 올랐다. 아파트 한 채만 분양받으면 1~2년 만에 4억원을 벌 수 있으니, 투기 세력이 꼬일 수밖에 없는 구조이다. 특히 전매가 자유로운 주상복합 분양 시장은 그야말로 ‘복권 시장’이나 다름없다. 지난 5월15일, 서울의 마포 삼성 트라팰리스 주상복합 청약 현장은 한탕 하려는 사람들로 넘쳤다. 문앞에서 기다리던 ‘떴다방’ 업자들은 ‘전화번호 적어놓고 가면 당첨되는 대로 팔아드립니다’라고 외치며, 청약자들의 전화번호를 받아적느라 바빴다. 이곳에서 만난 한 주부는 “로열층에 당첨되면 바로 웃돈 천만원을 받고 팔면 되고, 후진 층에 당첨되면 청약을 취소하면 된다. 이런 방법으로 1년 동안 3천만원을 벌었다”라고 자랑했다. 이런 단타족 때문에 주상복합 아파트 청약 경쟁률은 몇백 대 1이 낯설지 않다. 이 와중에 가격을 안정시켜야 할 정부조차 오히려 아파트값을 올려놓는 역할을 하고 있다. 정부는 △신도시 계획 발표 △분양권 전매 제한 강화 △투기지역 특별부과금 부과 △'떴다방'(이동중개업소) 블랙리스트 작성 등 부동산 관련 조처를 숨가쁘게 쏟아내고 있다. 하지만 아파트 가격은 비웃기라도 하듯 상승세를 멈추지 않는다. 신도시 계획이 발표된 뒤 오히려 주변 아파트값만 들썩이고 있다(56쪽 딸린 기사 참조). 부동자금이 4백조원에 이르고 시장이 워낙 달아오른 까닭도 있지만, 정부가 내놓는 정책이 시원치 않은 탓이 크다. 건설교통부 강팔문 주택정책과장은 “정부 정책이 뒷북치기이고, 변죽만 울리기라는 지적이 맞다. 균형을 깨뜨리지 않는 정책을 찾다보니 어쩔 수 없다”라고 털어놓았다. 부동산 투기를 막는 가장 확실한 방법은 보유세 강화인데 조세 저항 때문에 선택하기가 쉽지 않고, 주상복합 아파트까지 전매 금지를 하자니 주택법을 고쳐야 하는 것은 물론이거니와 아예 주상복합 시장이 사라질 우려도 큰 것이다. 게다가 정부는 부동산 투기 합동 단속반을 운영하지만, ‘뛰는 단속반’을 비웃으며 ‘날고 있는’ 투기 세력을 잡는 것도 쉽지 않다. 단적인 예로 아파트 전매 금지 이후 공증 제도를 통해 이루어지는 불법 전매를 단 한 건도 적발하지 못했다. 그렇다면 아파트값을 잡을 방법은 전혀 없는 것일까. 건설산업연구원 김현아 박사 말대로 전국을 투기과열지구로 묶고, 재건축 아파트 분양 시기를 뒤로 늦추어 투기 열기를 가라앉히는 수밖에 없을 것 같다. 그래도 서울의 아파트는 기자와 같은 실수요자들에게는 아득히 먼 ‘꿈’이다. 안은주 기자 anjoo@sisapress.com 언론도 유죄? 기사·광고 등으로 ‘부동산 띄우기’ 한몫 “우리도 사람이 이렇게 많이 몰릴 줄 몰랐다. 어제 9시 뉴스에 나오고, 오늘 아침 신문에 기사가 나간 탓인 것 같다.” 5월 15일, 마포 삼성물산 트라팰리스 강호식 분양사무소장이 웃으면서 말했다. 트라팰리스는 분양가가 주변 아파트 가격과 비슷해서 경쟁력이 없다는 평가를 받았었다. 미분양을 걱정해 한참 동안 분양 시기를 저울질할 정도였다. 그러나 다시 살아난 주상복합 열기와 함께 언론이 ‘광고’해 준 덕에 100 대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다. 부동산 전문가들은 아파트값을 올리는 또 하나의 세력 가운데 하나가 언론이라고 지적한다. 경제지는 물론이거니와 조선·중앙·동아 등 종합 일간지들은 적지 않은 지면을 할애해 아파트나 부동산 관련 기사를 싣는다. 한쪽 지면에서는 부동산 투기를 비판하거나 우려하는 기사를 싣고, 또 다른 면에서는 투자 가이드를 한다. 한 부동산업자 말대로 언론 덕에 ‘투기’에 눈뜬 사람이 적지 않으니, 언론과 아파트값 상승이 전혀 무관한 것만은 아니다. 언론이 비단 독자의 ‘알 권리’만을 위해 아파트나 부동산 뉴스를 많이 다루는 것일까. 또 다른 이유가 있을 수 있다. 광고업계에 따르면, 아파트 분양 광고가 지난해 조선·중앙·동아 광고 매출의 40%를 차지했다. 올 상반기 매출도 20% 가량은 분양 광고가 채워주었다. 분양 광고 단가가 다른 업종에 비해 1.5배 가량 높은 탓도 있지만, 단일 업종 광고로는 독보적인 비중이다. 부동산 경기가 활기를 띨수록 분양 광고가 늘고, 덕분에 언론도 살찔 수 있는 구조인 것이다. 안은주 기자 anjoo@sisapress.com 신도시는 지금 ‘투기 경연장’ 김포·파주, 발표 전부터 외지인 몰려들어 부동산값 폭등…정부 의도 크게 빗나가 신도시 예정지인 김포시 양촌면 일대(위). 주민들은 신도시 계획이 미리 흘러나가 땅값이 뛰었다고 불만을 터뜨렸다. “저는 돈이 없습니다. 아들이 곧 결혼하는데 누구처럼 빌라를 사줄 수도 없고, 전셋집을 얻어주어야 하는데 그것도 쉽지 않습니다. 서민 여러분을 위해서만이 아니라 저를 위해서라도 집값만큼은 확실히 붙들어매도록 하겠습니다.” 대선 현장을 누비던 민주당 노무현 대통령 후보는 연설의 끄트머리에 서면 언제나 이 말을 꺼냈다. 약속대로 노무현 대통령은 집값 안정을 위한 고강도 처방전을 잇달아 내놓았다. 4월29일에는 서울 강남구와 경기도 광명시를 투기지역으로 지정했고, 투기과열지구의 아파트 분양권 전매 금지를 골자로 하는 ‘5·8 집값 안정 대책’도 발표했다. 정부가 빼어든 비장의 카드는 무어니 무어니 해도 신도시 건설이었다. 정부는 김포 4백80만평, 파주 2백75만평 등 대규모 신도시를 건설해 서울 지역, 특히 강남의 아파트값을 잡겠다며 의욕을 보였다. 하지만 신도시 건설에 대한 부동산 시장의 반응은 정부의 의도와 전혀 다르게 나타나고 있다. 신도시로 선정된 김포와 파주 인근에는 투기꾼이 몰리고 부동산 가격은 천정부지로 뛰고 있다. 이에 편승해 서울 지역 아파트값도 가파른 상승세를 보이고 있다. 신도시 건설이 부동산 가격을 밀어올린 결정적인 요인이 된 것이다. 복덕방은 활기, 주민들은 착잡 신도시로 선정된 김포와 파주는 부동산값 상승을 기대하는 분위기로 들썩이고 있었다. 5월16일, 오전 10시가 조금 넘은 시간이었지만 김포 부동산 중개업소들은 바삐 움직였다. 경기도 김포시 양촌면에 위치한 ㄱ부동산 김 아무개 사장은 먼저 와 기다리고 있던 손님 두 사람과 함께 셔터를 올렸다. 문을 열자마자 김사장은 걸려오는 전화 때문에 손님들과의 상담은 미루어야 했다. 김사장은 “돈은 얼마든지 줄 테니 땅을 잡아 달라는 손님이 많다. 하지만 누가 땅을 내놓아야 말이지…”라고 말했다. 같은 지역에 있는 P&K 부동산 컨설팅의 이석일씨는 “신도시 발표 후 가격이 계속 뛰어 매매는 사라졌지만 상담하려는 사람이 폭증해 몸살을 앓고 있다. 한두 달 후에는 50% 정도 가격이 상승해 매물이 나올 것으로 보고 있다”라고 말했다. 다른 부동산 중개업소들은 상담 고객과 빗발치는 전화로 인해 기자의 취재에 응할 시간이 없다며 다음에 들려 달라고 할 정도였다. ‘신도시 특수’를 누리고 있는 김포시의 부동산 중개업소들. 매매를 상담하려는 사람들의 발걸음이 이어지고 있다. 부동산 중개업소가 활기를 띠고 있는 것에 반해, 주민들의 표정은 밝지만은 않았다. 김포시 양촌면 무지개아파트 관리원인 김재옥씨는 “신도시 건설이 발표되자 이사를 가려던 사람이 위약금을 물어주고 눌러앉은 사람도 있다. 하지만 이 동네 땅의 대부분은 외지인이 소유하고 있어 주민들이 보는 이익은 그리 크지 않을 것 같다”라고 말했다. 김포시 장기동에서 대대로 벼농사를 짓고 있다는 김영철씨는 “개발되면 돈이야 조금 벌겠지만 한평생 살던 터전을 잃는다는 생각에 살아갈 일이 막막하다”라고 말했다. 옆에 있던 이 아무개씨는 “지금도 5분이면 갈 수 있는 거리를 한 시간씩 걸려 가야 할 정도로 교통이 지옥인데 공사가 시작되면 생활은 거의 불가능할 것 같다”라고 말하기도 했다. 일부 주민들은 신도시 계획이 미리 흘러나가 신도시 예정 지역이 투기장으로 변했다고 강한 불만을 터뜨리기도 했다. 김포시 운양동 이형철씨는 “신도시 계획이 발표되기 2주일 전쯤 돈을 얼마든지 줄 테니 땅을 잡아달라며 노른자위 땅을 집중 매입하는 사람들이 있었다. 그때 땅값이 20∼30% 뛰어 땅을 판 사람이 많았다”라고 말했다. “쓸 만한 땅은 외지인들이 다 사들였다” 현지 부동산 중개업자들도 발표가 나기 전인 4월 중순께 쓸 만한 땅은 다 외지인이 사들였다고 말했다. 김포시 운양동 ㅍ부동산의 대표는 “김포는 군사 시설이 많아 고도 제한이 엄격하고 군부대의 허가를 받아야 하는 등 까다로운 제약이 많다. 구체적인 정보가 없는 투자는 생각할 수도 없다”라고 말했다. 파주 인근도 사정은 김포와 별반 다르지 않았다. 파주시 교하읍 택지개발지역에서 순대국밥집을 하는 이 아무개씨는 “신도시 발표 후 외지 사람이 하도 많이 드나들어서 어지러울 지경이다”라고 말했다. 파주시 교하읍 자유로부동산 송윤근 사장은 “신도시 계획 발표 후 거래는 없지만 토지는 100%, 아파트는 2천만∼3천만 원 가량 올랐다. 보러 오는 사람은 많지만 제대로 된 땅은 별로 없다”라고 말했다. 그는 지난해 지가가 보통 50∼100% 상승한 데다 올 3∼4월 다시 20∼30% 올랐다고 말했다. 이미 일반인이 투자할 매력이 사라졌다는 것이다. 파주시 교화읍 운정지구 ㄱ부동산 사장은 “신도시로 지정된 곳 인접 지역의 투기도 극성이다. 마치 정부가 공인해준 투기장 같다”라고 말했다. 정부의 부동산 대책은 시장에서 전혀 힘을 쓰지 못하고 있다. 전문가들 사이에서는 김포·파주 신도시 개발 계획에 대한 근본적이고 전면적인 재검토가 필요하다는 소리가 나오고 있다. 부동산114 김희선 전무는 “이번 신도시 계획 발표는 강남 등 아파트 가격을 잡는 용도는 분명 아니다. 정부가 부동산 대책을 내놓고 있지만 전체적으로 부동산 가격 상승세를 꺾는 데 매번 실패하고 있다”라고 말했다. 국민토지개발(주) 안익준 이사는 “아파트 가격 상승의 진원지인 강남 재개발 아파트에 대한 이렇다할 대책을 내놓지 못하고 있다. 정부가 아파트 가격을 잡으려는 의지가 없어 보인다”라고 말했다. 정부는 부동산 대책 발표 후 투기가 과열되는 등 예기치 못한 상황이 벌어지자 당황하고 있다. 국세청이 나서 투기 세력을 단속하겠다는 원론적인 말만 되풀이할 뿐 어떤 대책도 내놓지 못하고 있다. 건설교통부의 한 국장은 “잘못은 인정한다. 어떠한 비판도 달게 받겠다”라며 입을 다물었다. 주진우 기자 ace@sisapress.com _______________________________________________________________________ looking for a unique item in the real world... |