| [ SNU ] in KIDS 글 쓴 이(By): gureumi (구르미) 날 짜 (Date): 2002년 9월 14일 토요일 오전 02시 53분 16초 제 목(Title): Re: [펌] 세입자 이사철이 무섭다 거품인지 아닌지는 봐야 알겠죠. --- 음.. 제가 거품이라고 급하게 단정하긴 했는데 그 기준을 제시한 적이 없군요.. 흐흐 생각해보니 기준을 갖고 있지 않았던듯.. 아직도 거품으로 보임니다만. --- 중앙일보에서 퍼왔슴다. --- 민병호 부동산이 최근 1년반 사이에 급등했잖습니까.저금리 때문에 대출이 쉬워져서 그렇다는데 왜 과열될 정도로 저금리를 유지하고 있는가요.그리고 저금리가 부동산 과열과 무슨 관계가 있는지 궁금하군요. 그러니까 저금리가 왜 강남을 중심으로 한 부동산 시장으로 흘러들어 부동산 과열을 일으켰는가 말이죠.부동산은 앞으로 더 오르면 지나치게 오르는 것 아닌가요. 김동호기자 주택가격 동향은 주식만큼이나 예측이 어려운 것같습니다.집값은 가장 안정적이고 예측이 가능한 자산으로 여겨져왔지요.그러나 최근 집값은 물가,금리 등 거시경제변수에 의해 크게 변동하고 있습니다. 집값을 부동산 문제로만 볼 게 아니라는 얘기입니다.이번 부동산 과열 문제에 원인을 제공한 것도 금리였습니다.금리란 경기가 과열되면 높임 으로써 자금순환의 속도를 떨어뜨리고,경기가 둔화되면 금리를 낮춰 자 금공급을 늘림으로써 경기를 활성화하는 기능을 가지고 있습니다. 이런 경기조절기능을 가진 금리는 한국은행이 책임지고 있습니다만 정부의 협의에 의해 조절이 이뤄집니다.정부는 외환위기가 극복된 이후 줄곧 금리를 인하해왔습니다. 경기를 계속 부양하기 위해서였고 그결과 2000년까지는 기업들의 금융비용 부담을 덜어줌으로써 많은 기업들이 혜택을 봤다고 할 수 있겠죠. 그러나 2001년 이후 많은 기업들은 구조조정과 재무구조 개선을 통해 자금이 넉넉해짐으로써 자금수요가 급격히 줄어들기 시작했습니다. 그러자 남아도는 시중자금은 갈곳을 잃고 이른바 '부동자금'으로 시중을 표류하기 시작한 거죠.정부가 금리를 낮춘 것은 침체된 주식시장을 살리겠다는 의도도 있었을 겁니다.그러나 주식시장은 90년대 초반과 외환위기 직후,2000년 등 서너 차례에 걸쳐 크게 폭락함으로써 투자자들의 신뢰를 잃었습니다.그러자 여윳돈이 있는 사람들부터 부동산에 투자하기 시작했고 강남의 교육환경문제가 다시 부각 되면서 1년6개월이상 급등하게 됐다고 생각할 수 있을 것같습니다. 박명수서울 부동산이 급등하는 것은 외국에서도 마찬가지라고 하는데, 몇해전 IT거품처럼 세계동반 폭락 가능성은 없을까요. 김동호기자 저금리에 의해 집값이 오르게 됐다면 저금리 상태가 지속되면 집값이 너무 올라 거품이 끼게된다는 우려가 나오고 있습니다.그렇게 되면 결국 적정가치 이상으로 집값이 치솟아 거품이 발생하게 되고 언젠가 과열된 부동산 시장이 진정되면 거품 이 꺼질 우려가 있는거죠. 이처럼 부동산 시장이 들썩거리면서 거품이 쌓여가는 것에 대한 우려는 우리나라 만의 일이 아닙니다.세계적으로 경기침체에 대응해 저금리 정책을 취하고 있기 때문에 넘처나는 자금이 부동산으로 몰려들고 있는 것입니다.각 나라들은 벌써 부터 거품이 꺼지지 않을까 전전긍긍하고 있는 실정입니다. 미국,영국,프랑스,호주 등 대륙을 가리지 않고 이런 상황이 전개되고 있어요. 영국은 12개월째 급등하던 집값 상승률이 8월에는 0.2%에 위축돼 벌써부터 주택시장에는 냉기가 감돈다고 합니다. 특히 홍콩은 중국으로 흡수된 이후 경기침체가 지속되면서 집값이 크게 폭락해 실업증가 등과 맞물려 혹독한 거품붕괴의 후유증을 앓고 있다고 합니다.최근 인터내셔널헤럴드트리뷴은 이같이 세계적인 집값 과열을 '뜬구름위의 집값 상승(cloud cuckoo land'라는 표현을 써가면 경고했습니다. 이런 상황은 마치 2년전 IT산업이 이끌던 주식시장의 거품이 붕괴되던 악몽을 연상시키고 있습니다.당시 주식시장이 달아오를 때 정보기술산업의 무한한 가 능성에 의해 주가가 오르는 것은 당연하다는 견해가 지배적이었습니다.그러나 과도한 기대는 곧 거품으로 드러났고 2000년4월 미 뉴욕증시의 대폭락으로 세 계경제는 본격적인 동반침체에 돌입하게 됐습니다. 그렇다면 이번에 세계적인 부동산시장 과열은 주식시장처럼 폭락하는 결과를 맞이하게 될까요.누구도 정확히 예측할 수는 없지만 나라별로 상황이 다르고 금리인상 여부에 따라 결과가 달라질 것입니다.그러나 산이 깊으면 골도 깊다는 투자격언처럼 경기가 더욱 침체국면에 돌입하게 됨녀 과열이 많이 된 나라와 지역에서는 하락폭도 클 것으로 보입니다. 서해룡서울 거품이 꺼지면 어떤 후유증을 겪게된다고 보십니까.제가 알기로는 일본에서는 거품 경제가 붕괴되면서 장기불황이 시작됐다는데말입니다. 김동호기자 부동산 문제도 거품경제가 붕괴한 일본에서 타산지석을 찾아야 할 것입니다. 현재 부동산 급등으로 이익을 보고 있는 사람들은 부동산이 과열됐다는 지적에 대해 거부반응을 보이고 있습니다.그러나 거품이 꺼지게 되면 가장 먼저,가장 큰 피해를 볼 가능성이 높은 사람들도 이처럼 현재 부동산으로 이익을 보고 사람들 일 수 있습니다. 일부 자산가의 경우는 집값이 하락해도 '부자 망해도 3년간다'는 말처럼 버틸 수 있겠지만 어쩡쩡하게 은행이나 보험의 대출을 받아 집을 산 사람들은 자칫 깡통 을 찰 수 있기 때문입니다.90년 초반 들어 거품이 꺼진 일본에서는 실제로 많은 사람들이 집때문에 큰 손실을 봤습니다. 5억엔짜리 집을 살 때 은행들의 대출경쟁으로 3억엔을 대출받아 산 경우 거품붕괴 이후 집값이 반토막나면서 남은 것은 은행빚뿐이었던 것이죠.그 여파가 10년째 지속되면서 물가가 계속 하락하는 디플레이션이 진행되고 있는 것입니다.집과 주식이 동반하락하고 기업은 살아남기 위해 부동산을 계속 팔고 일자리가 줄어 들면서 미래가 불안해진 국민들이 소비를 줄이면서 경기가 계속 위축되는 악순 환이 이어지는 것이죠. 이런 현상은 다시 한번 말씀드리자면 현재 일본 뿐만 아니라 홍콩과 대만에서도 상당히 나타나고 있습니다. 이런 우려가 있는 한편 우리나라는 괜찮다는 지적도 있습니다.일단 비슷한 점도 많지만 일본형 거품과는 상당한 차이도 있기 때문입니다. 무엇보다 일본에서는 아파트뿐 아니라 건물 토지 임야 등 전국토의 부동산이 투자 및 투기 대상이었습니다.여기에 비해 우리나라는 현재 과열되는 지역이 강남지역으로 아파트에 한정돼 있습니다.물론 거품론자들은 아파트를 규제하 면 오피스텔로 자금이 이동하고 강남을 단속하면 수도권으로 자금이 움직인다 는 점을 지적하고 있습니다.신뢰를 잃은 주식시장이 살아나기 어려운 상황에서 3백조원으로 추정되고 있는 시중부동자금이 갈 곳은 부동산밖에 없으므로 결국 부동산을 계속 과열시킨다는 것이죠. 두번째로 다른 점은 일본은 개인뿐 아니라 기업들이 팔을 걷어붙이고 부동산 투기에 나섰다는 점이죠.처음엔 대도시에서 지방으로 진출한뒤 나중에는 해외 에 까지 진출한 것입니다.1985년 프라자합의에 따라 시작된 엔고에 따라 돈가 치가 높아지면서 구매력이 커진 것도 저금리 이외의 부동산 투기열풍 배경이 었던 것입니다. 이같이 몇가지 지적된 것처럼 80년대 일본과 현재 우리나라의 상황은 다른 점도 있습니다.그러나 원인과 배경은 약간 달라도 결과는 비슷하게 나올 수 있다는 점을 고려해야 할 것같습니다. 이상룡서울 김기자께서는 거품이 이미 지나치게 끼어있다고 단정하지는 않고있지만 거품에 대한 우려를 강조하고 있네요.제가 알기로는 과거 일본과 현재 한국의 상황은 다른 점도 많은 걸로 알고 있는데. 김동호기자 그렇습니다.저는 이 자리에서 부동산 거품을 진지하게 짚고넘어가자는 것이지 현재 거품이 상당히 끼어있다고 단정할 마음은 없습니다.부동산 거품론은 제가 중앙일보 12일자 E4면(포커스)에서도 썼읍니다만 취재 과정에서 전문가들의 입장은 크게 엇갈렸습니다. 2000년부터 1년반동안 급등했으며 강남에선 지역에 따라 두배까지 치솟은 아파트가 있으니까 이미 거품이 엄청나게 부풀어올랐다는 전문가들도 있었고, 외환위기 이후 크게 하락했던 집값이 이제는 적정가치를 찾아간다는 의견을 가진 전문가들도 있습니다. 그런데 부동산에 거품이 끼어있는냐 아니냐를 짚어보는 것은 경제 전반에 미칠 영향과 후유증을 감안하면 매우 중요한 사안입니다.어떤 분들은 부동 산이라는 개별시장은경제의 한 부분에 불과하다며 거시경제 차원의 금리와 연관시키는 것조차 옳은 접근법이 아니라고까지 이야기 하는 것을 보았습 니다. 그러나 일본을 보면 어떻습니까.원인은 잘못된 정책이었지만 결과적으로는 부동산과 주식시장의 거품이 버블경제를 만들지 않았습니까.또한 자산가격 의 급상승에 의해 후유증을 겪고있는 나라는 비단 일본뿐만이 아닙니다.홍 콩과 대만은 현재 부동산가격의 하락으로 경기가 둔화되고 실업률이 높아 지고 있으며,미국 프랑스 영국 스페인 등이 모두 부동산 과열을 진정시키기 위해 전전긍긍하고 있습니다.주식시장이 과열되면 반드시 하강곡선을 그리 듯이 주택시장도 마찬가지이기 때문입니다. 이혜숙서울 오늘 한은에서 콜금리 동결조치를 발표했습니다. 콜금리가 부동산시장 안정대책과 직.간접으로 맺는 영향은 어떤 것이며, 콜금리 인상이 진짜 부동산시장안정에 기여는 할수 있는 것인지요? 그리고 저금리 정책이 경기부양에 얼마나 효과적으로 작용했는지 알고싶습니다. 김동호기자 앞서 금리 변수를 이야기했습니다만 금리가 부동산시장 안정대책에 미치는 영향을 말씀드리겠습니다.콜금리는 시중은행간 거래되는 자금으로 이 금리는 시중실세금리의 기준이 됩니다.은행이 창구에서 돈을 받으면 주식이나 채권에 투자하거나 개인이나 기업에 대출해주게 되는데 그날 받은 돈을 모두 처리 (투자)할 수 있는 것은 아닙니다. 따라서 모자라는 은행은 빌려오고 남는 은행은 빌려오게 되는 데 이것이 바로 콜금리인것이죠.이 금리가 올라가면 가계와 기업에 대한 금리는 연쇄적으로 높아지게 되는 것입니다. 이런 금리의 기능은 경기부양을 가능하게 합니다.경기가 둔화돼있다고 판단되면 (콜)금리를 낮추게 됩니다.그러면 기업이나 가계에 대출하는 자금의 이자가 낮아지게 되는 것이죠.외환위기 당시에는 10%를 훨씬 넘었던 금리가 현재는 5%에 불과합니다. 그만큼 기업들은 금융비용부담(이자)이 낮아져 돈을 많이 쓸수 있게 되는 것이죠. 그런데 이 돈이 기업으로 흘러들어가지 않고 부동산시장으로 흘러든 것입니다. 기업들은 외환위기 이후 부채비율을 줄이는 것이 하나의 유행처럼 된데다 세계 경기둔화에 따라 그다지 매출증가가 많지 않아 설비투자를 자제하고 있기 때문 이죠. 그결과 은행들은 남아도는 자금을 개인들에게 빌려주기 시작했고 부동산에 자금이 몰리게 된 것입니다.그러니 금리를 올리면 이자부담이 높아져 부동 산을 사려는 사람이 줄어든다는 것입니다. 박영세수원 지금의 부동산의 거품론에 대하여 기준이 될 수 있는 것이 있겠습니까... 일본의 국민소득과 현재의 주택가격의 비.. 등등 김동호기자 그런 것이 있는데 지금 당장 자료를 찾을 수 없군요. 이메일을 보내오시면 나중에 자료를 찾아 보내드리겠습니다. 김무성부산 가격이란 수요공급에 의해 결정됩니다만 그 가격이 상품(부동산 특히 아파트)의 건축비(원가)와 큰 괴리가 발생한다면 이의 상당부분은 거품일 것으로 생각됩니 다. 그런 관점에서 본다면 현재 부동산시장은 거품이 있다고 볼수 있을런지요? 김동호기자 부동산에 대해 그런 시각은 새롭습니다.하지만 일반적으로는 그렇다고 볼 수 있죠. 그러나 가격이라는 것은 희소가치에 따른 것이므로 원가대비 시가를 고려하는 것은 큰 의미가 없다고 봅니다.예컨대 땅값은 다르지만 명동의 빌딩과 시골의 똑같은 빌딩은 가격차가 나지 않습니까.사려는 사람이 가치가 있다고 보고 값 을 많이쳐주면 가격은 그대로 형성되는 것이죠.그게 수요와 공급의 원리라고 봅니다. --- 일단 김동호 기자에게 이멜을 때려보도록 하겠슴다.. 여전히 기준에 관해서는 김기자의 생각과도 동의하기 힘들고 여기선 부동산 중에서도 주택가격만을 놓고 이야기 하는군요.. 그럼 담에 더 야그해봅시당.. --- --- 雲心如水心 |